Zakup mieszkania od dewelopera w Polsce przebiega w sześciu etapach: podpisanie umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej, okres budowy z wpłatami transz, odbiór techniczny lokalu, formalności po odbiorze, podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność oraz formalności po akcie notarialnym (księga wieczysta, podatek od nieruchomości). Cały proces — od rezerwacji do otrzymania numeru księgi wieczystej — trwa zwykle od kilkunastu miesięcy do kilku lat, w zależności od etapu budowy, na którym kupujesz mieszkanie. Poniżej opisujemy każdy etap szczegółowo, z uwzględnieniem tego, jak wygląda on w praktyce w ROBYG w Poznaniu.

Etap 1 — Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska

Proces zakupu mieszkania od dewelopera zaczyna się od podpisania umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej, w której znajdziesz dane inwestycji, termin i numer konta do pierwszej wpłaty oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej. Jeśli finansujesz zakup kredytem, warto złożyć wnioski kredytowe do banków już na tym etapie — w biurach sprzedaży ROBYG na co dzień dostępni są eksperci kredytowi, którzy pomagają bezpłatnie w całym procesie.
Po opłaceniu rezerwacji podpisywana jest umowa deweloperska — w formie aktu notarialnego, wymagana przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawę deweloperską). Jej celem jest zapewnienie kupującemu wysokiego poziomu ochrony prawnej, w tym ochrony wpłacanych środków i gwarancji przeniesienia własności. Umowę podpisują osobiście wszystkie osoby, które zawarły umowę rezerwacyjną — warto zabrać ze sobą dowód osobisty, numer rachunku bankowego oraz środki na opłaty notarialne (w ROBYG koszt sporządzenia umowy dzielony jest po połowie między kupującego i dewelopera).
 

Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej?

Umowa rezerwacyjna (lub przedwstępna) to wstępne porozumienie zabezpieczające konkretne mieszkanie na czas przygotowań do zakupu — określa m.in. wysokość opłaty rezerwacyjnej i termin podpisania właściwej umowy. Umowa deweloperska to już wiążąca, notarialna umowa regulowana ustawą deweloperską, która zapewnia kupującemu pełną ochronę prawną: wpłaty trafiają na indywidualny rachunek powierniczy, a deweloper otrzymuje środki dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy, potwierdzonych niezależną kontrolą bankową.
 

Co chroni ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Ustawa deweloperska, obowiązująca w pełnym zakresie od 2 lipca 2024 roku, zobowiązuje dewelopera do prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz udostępnienia prospektu informacyjnego z danymi o inwestycji, gruncie i harmonogramie prac. Dodatkowym zabezpieczeniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) — fundusz zasilany składkami deweloperów, z którego nabywca odzyska wpłacone środki m.in. w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Wysokość składki na DFG zależy od rodzaju rachunku powierniczego — ustawowy limit dla rachunku otwartego to maksymalnie 1% wpłaty, a dla rachunku zamkniętego jest niższy.
Rachunek powierniczy — Twoje wpłaty trafiają na indywidualny numer konta, do którego deweloper nie ma bezpośredniego dostępu. Środki są wypłacane deweloperowi dopiero po zakończeniu danego etapu budowy i niezależnej kontroli bankowej.
 

Etap 2 — Po podpisaniu umowy deweloperskiej: zmiany aranżacyjne, transze, kredyt

Po podpisaniu umowy deweloperskiej możesz zgłosić zmiany aranżacyjne w mieszkaniu — termin ich zgłaszania znajdziesz w treści umowy. Zyskujesz też dostęp do elektronicznego panelu klienta, w którym sprawdzisz harmonogram płatności i informacje o umowie oraz skontaktujesz się z przedstawicielem ROBYG.
O zakończeniu kolejnych etapów budowy będziesz informowany mailowo — na tej podstawie dokonujesz wpłat kolejnych transz. Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, pamiętaj o przekazaniu zawiadomienia do banku, aby uruchomić wypłatę kolejnej transzy — wypłata środków z kredytu odbywa się zwykle w transzach, zgodnie z postępem budowy, najczęściej po podpisaniu umowy deweloperskiej. Bank może poprosić o oświadczenie dewelopera, które w ROBYG Poznań otrzymasz w Biurze Obsługi Klienta lub w jednym z biur sprzedaży.
 

Etap 3 — Odbiór mieszkania — na co zwrócić uwagę

Odbiór techniczny mieszkania to moment, w którym wspólnie z przedstawicielem dewelopera sprawdzasz stan lokalu i podpisujesz protokół odbioru technicznego. Zanim się na niego umówisz:
Upewnij się, że wszystkie płatności związane z zakupem zostały uregulowane, w tym ewentualne odsetki i opłaty za zmiany aranżacyjne.
Skontaktuj się z osobą wskazaną w zawiadomieniu, żeby ustalić termin — na spotkanie zabierz dowód osobisty.
Podczas odbioru dokładnie sprawdź stan techniczny lokalu — masz prawo zgłosić usterki, a deweloper jest zobowiązany je usunąć w określonym w ustawie terminie.
W ROBYG podczas odbioru otrzymasz również pakiet ROBYG Smart House (dotyczy wybranych inwestycji).
 

Etap 4 — Po odbiorze: media, czynsz, wykończenie

Po odbiorze mieszkania podpisz umowę z dostawcą energii elektrycznej — jest to niezbędne, żeby rozpocząć prace wykończeniowe. Warto pamiętać, że od dnia podpisania protokołu odbioru naliczane są już opłaty administracyjne i czynsz, niezależnie od tego, czy faktycznie się wprowadziłeś. Jeśli planujesz prace wykończeniowe, poinformuj ekipę o zasadach obowiązujących na terenie inwestycji — jako właściciel odpowiadasz za ewentualne szkody wyrządzone przez zatrudnionych wykonawców. Na tym etapie warto też aktywować system ROBYG Smart House (jeśli dotyczy Twojej inwestycji) — do instalacji wymagane jest łącze internetowe w mieszkaniu.
 

Etap 5 — Podpisanie aktu notarialnego

O terminie rozpoczęcia podpisywania aktów notarialnych zostaniesz poinformowany mailowo lub listownie, zgodnie z terminem wskazanym w umowie deweloperskiej. Na wizytę u notariusza zabierz ze sobą dowód osobisty, umowę kredytową (jeśli zakup finansujesz kredytem) oraz środki na opłaty notarialne — wcześniej upewnij się, że wszystkie należności związane z eksploatacją mieszkania zostały uregulowane.
Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, hipotekę możesz ustanowić już podczas podpisywania aktu notarialnego — w tym celu skontaktuj się z bankiem i odbierz niezbędne dokumenty co najmniej 7–14 dni przed planowaną wizytą u notariusza. Osoby finansujące zakup kredytem powinny też pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3) z tytułu ustanowienia hipoteki — to zwykle niewielka, zryczałtowana opłata, którą zgłasza się w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.
 

Etap 6 — Po akcie notarialnym: księga wieczysta i podatek od nieruchomości

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa w Twoim imieniu wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej — potwierdzenie wpływu wniosku otrzymasz listem poleconym z sądu. Założenie księgi wieczystej może potrwać nawet kilka miesięcy — po jej założeniu dostaniesz z sądu list z numerem księgi, który warto zachować, bo może być potrzebny w dalszych formalnościach. Jeśli zakup finansowałeś kredytem, przekaż numer księgi wieczystej do banku — dzięki temu bank zaktualizuje dokumenty kredytowe, co zwykle obniża miesięczne koszty kredytu.